另一套长期租赁公寓价格下跌。行业雷频问题在哪里 拐点交易策略

股票资讯  2021-03-13 22:23:30

最近又有一个玩家倒在了长期租房的轨道上。

从今年7月开始,“乐嘉公寓非正常运营疑似打雷”、“分店员工空置”、“房东收不到房租,租客面临被驱逐”等新闻在网上广为流传。此后,乐嘉公寓公开传言“公司仍在正常经营”。

就在房东和房客焦急等待解决方案的时候,8月7日晚,乐嘉公寓通过其官方微信官方账号宣布,该公司已停止运营。

突然宣布暂停营业

据公开信息,成立仅三年的乐嘉公寓在长期租赁公寓市场发展迅速。截至今年5月,已在南京、苏州、杭州等8个城市布局,签约中心300多家,员工600多人,为40多万客户提供服务,管理20多万套房子,总房价1000亿元。根据规划,未来将扩展至沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州。

但是这个美好的计划在8月7日结束了。同一天晚上,乐嘉公寓通过官方微信微信官方账号发布公告,确认公司已停止运营并关闭所有业务,大量员工离职,无经营收入,无法偿还客户欠款。

公告称,房东和租客自愿达成和解协议的,公司将无条件承认,无需再次通知公司。原房屋租赁合同立即终止,不予履行;房东和房客保留追究违约和赔偿损失等法律责任的权利。如果房东和租客不能达成和解,可以依法通过法律途径解决,并追究公司的法律责任。公司尊重并执行所有决策。

最后,公告强调,该事件不应影响租户,公司再次真诚要求房东不要采取激烈措施驱逐租户。

今年7月,乐嘉公寓许多地方的房客被曝光,房东因未能按时收到房租而发出“驱逐令”。他们中的许多人与乐嘉公寓签订了一年的合同,并支付了至少半年的租金。许多房东还表示,他们与乐嘉公寓签订了按季度收款的合同,但今年以来,收款情况显然“不乐观”,驱逐房客也是“无奈之举”。

7月中下旬,Xi、南京、杭州等房建部门发布了乐嘉公寓风险预警,其中Xi安房建部门于7月15日发布了南京乐嘉商业管理有限公司Xi安分公司风险预警,称公司在Xi安经营房屋租赁和房屋经纪活动时,业务范围不包括“房屋租赁”业务项目,提醒Xi安广大市民注意风险预测,避免财产损失。

事件曝光后,许多房东和房客去乐嘉公寓南京总部协商退款,但在宣布之前,据媒体报道,大多数房东和房客没有收到相应的补充退款。公告一出,很多房东和房客直接“被炸”,很多帮他们签租赁合同的工作人员也不见了。乐嘉公寓还发短信说:“乐嘉公寓原来的业务员辞职了。从他离职之日起,他从事的一切活动都与我们公司无关。”

为了妥善解决相关事件,乐嘉公寓公布后不久,南京市住房保障和房产局也发布通知称,乐嘉公寓在履行租赁合同过程中出现大量违约行为,造成了不良社会影响。南京市相关区政府已组织第三方机构在其辖区内设立调解服务点,为南京乐嘉公寓客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时,南京市房屋租赁行业协会推荐南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京紫茹房屋租赁有限公司等5家房屋租赁企业参与调解服务点。

长期出租公寓注定?

乐嘉公寓倒塌的原因是,金融危机引起的雷声不足为奇。

有业内人士称,乐嘉公寓采用“高收入低租金”模式,即以高于市场价的价格拿房子,对房东的付款方式为一个月租金或一个季度租金;然后以低廉的租金把房子租出去,一次向租客收取半年到一年的租金。这种模式本质上和之前已经爆炸式增长的长租公寓所采用的“租贷”是一样的,是一种典型的利用资金池运营长租公寓的方式。

之所以采用这种方式,在业内人士看来,可以使运营模式快速实现规模化发展,抢占市场份额。像乐嘉公寓这样的运营模式,可以通过时间差形成一个巨大的资金池,然后用这些收购的现金收购更多的房子,获得更多的现金流;或者去别处投资,赚取更多的利润和回报。

然而,就像“租金贷款”带来的巨大危害一样,这种模式正在破坏行业的整体信用,无形中会放大杠杆。由于缺乏风险控制,一旦企业管理失误,就会导致房东和房客的严重损失。

“一旦长租公寓爆炸,比P2P打雷还可怕。”我喜欢我家的前副总裁胡景晖在2018年警告过这个行业,但现在看来这是一个预言。自2018年以来,包括杭州丁家公寓、上海遇见公寓、北京豪苑恒业、北京艾嘉新怡在内的许多父母出租屋都经历了“打雷”或“出走”。

“毕竟这个行业的商业模式还没有搞清楚,还是个问题。”在接受证券时报创投交易所采访时,深圳一家风险投资机构的合伙人表示,去年他们联系了一家母公司租赁的公寓创业公司寻求融资。但是,他们发现,这个行业的大多数公司都没有“梳理”出自己的盈利逻辑。

根据嘉里的监测数据,全国20个重点城市的公寓租金回报率只有1%到3%。对于很多长期租房的公寓公司来说,他们需要在市场上获得大量的房子。面对众多竞争对手,他们不得不采取“哄抬物价”和“低价出租”的方法来扩张。

长期租赁公寓创业公司创始人曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%-60%,租金差为1.6~1.7倍。还需要每年摊销装修费用和人工费的15%到20%。

住房研究所首席分析师张博认为,金融手段不仅有助于扩大长期租赁公寓的规模,还会加剧和提高未来的风险水平。他建议应进一步加强长期租赁公寓领域的财务控制。

北京市房地产经纪人协会秘书长赵建议,要尽快出台房屋租赁法规,租赁行业必须通过立法建立进入壁垒;此外,协会可以率先探索建立风险准备金制度,租赁企业可以按规模支付风险准备金,一方面可以对冲管理不善带来的风险,另一方面可以控制企业的扩张速度。

在业内人士看来,国有企业投资运营的长期租赁公寓项目,一般都是“重资产”运营模式,不同于现有住房经储存、加工、改造后用于出租的“轻资产”长期租赁公寓运营模式。易居研究院易居智库中心研究总监严跃进表示,注重资产和长期运营,有助于行业形成新标准,促进行业健康发展。

相关报告>:>;>。

另一套长期租赁公寓爆炸,业内呼吁建立风险准备金

为什么南京乐嘉公寓“爆雷”导致政府介入长租公寓成为“出走”重灾区?

又一套长租公寓爆炸,数万租客被坑!无法偿还客户债务并道歉?

“我们没钱。”又一套长租公寓爆了!七个城市成千上万的租户恐慌了。他们会被地主赶走吗?


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