智能物流遇到房地产会遇到怎样的火花? 市盈率市净率

股票资讯  2021-02-23 19:15:25

近年来,随着电子商务和第三方物流的蓬勃发展,我国的物流总量取得了快速增长。2019年,中国社会物流总量为298.0万亿元,十年复合增长率为11.9%。面对物流业日益增长的需求与优质物流设施短缺的矛盾,国家通过政策层面的减税、减费,促进物流地产的优质发展。在此背景下,根据中央参考所的监测,物流地产运营商不断加大现代物流地产的布局,积极利用基金、REITs等金融工具丰富物流地产市场。行业呈现“一超多强”的竞争格局。此外,随着物联网和大数据技术的成熟,利用智能化和自动化手段提高物流地产的运营效率已经成为行业的新趋势。

物流地产现状:政策支持、总量不足、需求旺盛

1.政策支持:减税、减费促进物流地产优质发展

物流地产始于20世纪80年代,至今已有几十年的历史。物流地产在中国起步较晚,但在物流需求的带动下发展势头更强。近年来,国家层面积极出台政策和计划,加强贸易和物流基础设施建设,提高仓储服务水平,促进物流和仓储业健康发展。

表:近年物流地产政策

数据来源:中央医院整理

该政策主要通过降低成本、提高效率和促进物流枢纽建设来促进物流地产的蓬勃发展。一方面,采取减税、减费等措施,鼓励物流地产发展。例如,通过对大宗商品仓储用地减半征收城市土地使用税等物流领域的税费优惠政策,降低道路交通成本,降低铁路航空货运费用,规范航运港口收费,加强物流领域收费行为的监管。另一方面,国家物流中心的前瞻性规划和现代物流网络的发展,如到2020年约30个国家物流中心,到2025年约150个国家物流中心。

2.运营模式:资金模式+自持模式

物流地产是企业专业现代物流设施的载体。现代物流地产以物流园区为核心载体,建设、运营和管理物流仓库、配送中心、配送中心等专用物流设施,与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节的客户建立合作关系,提供园区租赁、园区运营、配送服务等增值服务。物流地产的主要运营环节包括选址与征地、开发建设、运营管理与资金运营等。

图:物流地产运营模式

现代物流开发商相对于传统地产开发商有明显的存量优势。第一,物流业的快速发展和中高标准仓储的短缺为物流地产提供了广阔的发展机遇;第二,物流地产的盈利模式不仅是一次性销售收入,还可以通过管理服务获得长期运营等增值收入。调查显示,一线城市物流地产需求旺盛,投资回报普遍高于可比商业地产。

根据最终是否持有物流地产项目,物流地产的运营模式可分为资金持有模式和企业自持模式。前者以普洛斯和贾敏为代表,后者以万宝物流为代表。

图:基金持有模式

资金持有:部分物流地产企业通过资金转移实现物流资产的变现。物流房地产开发企业通过资金渠道实现资金回笼,缩短投资周期,减少对自有资金的占用,开发更多的物流设施和项目,获得更快的发展速度;基金委托物业管理部门取得长期稳定的租金收入。以ProLogis为例,积极通过基金实现物流资产,如2015年成立规模70亿美元的中国物流基金二期,2018年与中国人寿成立规模100多亿元的增收基金,2019年在中国成立新的150亿元的增收基金。

自持经营:部分企业依靠自有资金和低成本贷款选择自持物流资产。在物流地产开发过程中,利用自有资金、贷款等资金来源,完成后移交给公司内部物业管理部门管理,形成物流地产运营的闭环。以万宝物流为例,物流地产项目的开发主要基于国家开发银行的长期贷款。由于运营良好,其利率低于市场利率。

3.存在问题:物流地产总量不足,优质仓库比例小

图:现代物流仓储VS传统仓储

与发达国家相比,中国物流枢纽的发展存在一定差距:

第一,存储面积明显不足。据统计,目前我国各大城市非自用中高标准物流设施面积仅为2600万平方米左右,一般仓储面积为8.6亿平方米,而美国分别为3.7亿平方米和17.7亿平方米。人均面积差异更大。中国人均优质物流设施约0.015平方米,与美国1.17平方米相差约77倍;一般仓储面积美国平均5.55平方米,中国平均0.66平方米,相差8.4倍左右。

第二,缺乏现代物流设施。据统计,我国现有的物流仓储设施约70%是90年代以前建成的,其中约75%难以满足现代企业的需求。因此,中国物流房地产业在数量和质量上都有很大的提高空间,以满足日益增长的现代物流供应需求。

图:中美物流设施比较:现代化仓库与非现代化仓库的比较

数据来源:中央参考研究所组织的连云研究所

第三,制度规划不足。现有物流枢纽设施多为分散规划、自发建设,骨干组织作用不足,物流枢纽之间协同作用不明显,尚未形成畅通便捷的全国网络;空间布局不完善,物流枢纽分布不均衡,西部地区明显滞后,部分地区仍有差距;一些物流枢纽远离铁路、港口等交通基础设施以及产业集聚区,存在集散层次重复建设、内部缺乏有效分工、资源要素聚集配置作用未充分发挥等问题。

4.发展势头:电子商务和第三方物流需求旺盛

近年来,物流总量和物流总成本保持稳定增长,为物流地产的发展提供了合适的环境。其中,零售业电子商务和第三方物流的快速发展,成为物流地产向高标准、高质量升级的重要推动力。

图:中国总物流,总物流成本及历年增长率

数据来源:风,中央医院组织

电子商务消费比重持续上升,带动相应物流地产需求快速增长。过去五年是电子商务行业快速普及的时期。到2020年,实物商品网上零售占社会消费品零售总额的24.9%,比2015年大幅增长14.1个百分点。电子商务零售模式需要构建标准化、智能化、规模化的仓储空间,这直接促进了相关物流地产的繁荣和发展。以阿里、、苏宁为代表的电商企业积极打造自己的仓储设施,运用创新技术优化物流配送全过程,更好提升电商购物体验。

图:社会消费品总额、实体商品网上零售总额及增长率

数据来源:风,中央医院组织

以顺丰、德邦为代表的国内外第三方物流公司的业务拓展也成为物流地产建设的重要力量。与发达国家相比,中国第三方物流市场仍有增长空间,规模以上快递业务收入增速多年保持在20%以上。巨大的业务量对物流网络的合理规划和核心仓储枢纽的运营效率提出了更高的要求。

图:第三方物流收入、规模以上快递业务收入及增长率

数据来源:风,中央医院组织

在需求旺盛和优质供给相对不足的矛盾下,我国物流地产的出租率和租赁价格表现良好。据统计,2017年,亚太地区净租金涨幅为1.4%,仅次于美国的3.8%,而中国自2009年以来的年涨幅约为4.3%,截至2017年,平均空置率已从2009年的28%降至17%。

图:中国主要物流地产的仓储配送和租赁增长率

数据来源:中央参考医院

物流地产在核心城市群和中心城市的投资回报率高于商业地产和住宅地产。由于物流需求集中在产业发达、人口集中的一二线城市,这些城市的物流地产租赁表现较好。比如长三角电子商务发达的城市,如上海(5.0%)、杭州(7.4%)、南京(6.6%)、苏州(8.7%)、宁波(7.2%)等,房租涨幅居全国第一。在投资回报率方面,据统计,北京、上海、广州等一线城市物流设施投资的净回报率为6%-8%,高于商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%,从侧面反映出优质物流设施的稀缺。

竞赛模式:呈现“一超多强”

图:2018年主要物流地产开发商市场份额对比

数据来源:安信证券

目前,国内物流市场的竞争格局呈现“一超多强”的趋势,多种企业参与其中。作为行业先锋,ProLogis中国以基金-轻资产模式快速扩张,占据市场领先地位,2-10家企业之间规模相对均衡。随着2018年ProLogis中国完成私有化,以及以万伟、万宝物流为代表的国内企业的快速成长,中国的物流地产行业改变了过去外资主导的局面,国内企业的话语权日益重要。

表:物流地产龙头企业

数据来源:企业公开披露,研究所整理

根据主导运营模式的不同,可以分为四种主流类型,即房企主导运营、收购参与物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作。在房企主导运营类,万科、招商局蛇口、南山控股、碧桂园、绿地控股、荣盛发展、中铁集团等传统住宅开发企业已经布局物流地产。

图:房企物流地产四类

房企主导经营:成立独立的物流地产部门开发经营。目前房企物流地产布局的主流模式是房企主导,房企通过设立独立的物流地产板块来开发经营物流地产,如万科、招商局等。万科作为房地产企业进入物流地产的先行者之一,早在2014年就涉足物流地产。2015年6月,万科撤销物流地产事业部,成立万科物流地产发展有限公司..

参股物流地产开发商收购:股权合作、多元化投资的战略布局。对于传统地产企业来说,最直接的方式是收购现有物流地产开发商的股权,结合双方的资源和优势,进一步合作开发布局物流地产,获得回报。例如,HNA工业在2017年4月以76.9亿港元现金的总价收购了新加坡上市物流集团CWT集团98.1%的股份。

与物流企业合作:资源互补、现有土地资源协同开发。这种模式不涉及股权收购,房地产企业选择的合作企业一般都是国内物流地产储备规模大、布局优质的企业。在这种模式下,由房企负责项目开发,项目完成后转租给物流公司,物流企业租赁园区负责运营管理。例如,2017年7月,碧桂园与CIMC签署了关于CIMC生产城商业板块的增资协议,未来碧桂园将以合作开发的形式与CIMC宝贵的存量土地资源整合项目实施。

与电商企业合作:汇聚品牌,打造大型工业园区。在这种合作中,传统住宅开发企业发挥园区投资和招商优势,而电商平台依靠其庞大的商户资源和良好的客户口碑,实现园区投资和品牌集聚的效果。2017年8月,荣盛发展与新秀网络签署战略合作协议。此次合作中,荣盛星城负责园区一级开发和促进土地供应,并负责在项目建设过程中和项目完成后协助菜鸟网;阿里巴巴菜鸟网在物联网、云计算、网络金融、电子商务平台整合建设等方面拥有优势资源。

发展趋势:智能化+自动化

2020年,着力建设智慧物流基础设施,智慧物流园区、智慧港口、智慧仓储基地、数字仓库等一批新型基础设施投入使用,加快“通道+枢纽+网络”物流基础设施网络体系布局建设。未来,智能自动化物流园区将成为行业的重要发展方向。

图:智能公园管理场景

智能管理系统提升物流园区管理效率。2020年9月,万宝物流智能园区管理系统在国际应急产业博览会上亮相。万宝智能园区管理系统(BIMS)是由万宝物流自主开发并获得软件版权的智能消防、智能安防和园区管理平台。万宝物流利用云计算、物联网技术、大数据分析、AI技术和智能自动识别技术,通过传感器和通信接口将园区内的设备设施连接起来,形成覆盖整个园区的物联网平台。通过预设各园区的报警阈值和管理模式,系统自动判断各子物流园区消防水系统、安防周界系统、设施设备(包括特种设备)、供配电系统等设施的管理情况。通过收集公园的日常运行数据,利用人工智能分析、自动识别、自动预警和调度处理,及时发现问题,系统提供最佳解决方案,实现智能公园管理。

图片:ProLogis仓库自动化解决方案

通过科技手段实现一些业务场景的自动化。ProLogis推出了“海纳智能仓库”开放平台。ProLogis结合新兴技术和真实场景,解决物流行业存在的成本和效率问题,提升整个物流产业链。ProLogis的主线技术积极推动无人搬运车商业化,2020年实现全球最大的25辆无人电动集装箱搬运车集群运营,继续帮助天津港传统集装箱码头自动化升级项目创下新纪录:单桥运营效率达到31 move/h,整体运营效率提升近20%。2020年11月,普洛斯合作项目利丰国家交通枢纽开通。该项目采用配备输送机和机器人的先进系统实施分拣,可将整个分拣过程加快50%。项目采用各类自动化设备,提高效率,减少人工分拣错误:有24小时运营监控中心,可实现实时可视化订单管理;配套的定制仓库控制系统(WCS)可以满足不同客户对货物分拣和运输的需求;一种独立的体积和重量自动测量装置,用于测量整个货物、易碎和可变形货物以及不能放在装配线上的异形货物的重量和体积。

随着经济发展导致的物流需求的不断增长,未来物流地产将继续蓬勃发展,弥补仓储设施的不足,增加中高标准仓库的比例。由于物流行业处理能力大、流程相对规范的特点,智能化和自动化的手段可以大大提高物流地产的运营效率,降低运营成本。因此,智能物流地产将成为行业的发展趋势,成为物流地产运营的重点。

首席分析师:孙效东刘水


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