「投资性需求」邱晓华:严控房地产的未来空间和机遇

股票资讯  2021-04-08 05:25:14

邱晓华(原国家统计局局长、阳光资产首席战略官):很高兴也很荣幸再次被邀请与新老朋友聚会,就当前的经济和房地产形势进行交流。我想说一下目前的变化,因为有太多的因素我们没有时间消化,但有两件事一直在持续影响着我们。

首先是新一轮的技术革命,所谓的第四次工业革命,正在向我们大步迈进。以数字经济为特征的新兴产业在实践中不断深化。可以预见,这场革命将极大地改变各国的产业格局和实力格局。这次工业革命和前三次工业革命最大的区别是,中国和世界几乎在同一起跑线上。

中国在机器革命、权力革命和信息革命中落后了。然而,在这场工业革命中,中国和世界站在同一起跑线上,在某些方面,中国略微领先。所以各大经济体围绕这场革命展开了前所未有的激烈竞争,力求抢占这场革命的制高点,因为这是决定世界未来的大革命,也是决定各大经济体未来命运的革命。可以预料,这场革命的胜利者一定是未来世界的领袖。我们期待着这场革命,中国可以在前三次革命错失的机会下取得胜利。

第二点是地缘政治格局和大国关系的调整也在加剧。主要体现在中美关系的调整上。从中美关系的历史来看,从绝缘到接触,从蜜月期到合作竞争,可以说竞争的权重在不断上升,合作的权重在逐渐下降。

这场比赛谁会赢?从历史规律来看,一个大经济体能成为世界领袖,往往就显示出它走在世界前列的综合实力。今天综合实力最强的国家还是美国,其他国家跟美国差距还是很大的。所以从综合实力来看,中国要超过美国还有很长的路要走。

从历史规律来看,往往是通过非和平手段实现的。未来的变化是延续历史的规律还是改变这个规律,我们自然会问,谁会成为改变这种和平与非和平交替的最重要的力量?

从这个意义上说,中国和世界都在观望和思考。我们人类社会能否在未来避免这种地缘政治变化带来的历史诅咒?我们能走一条新路吗?可以预见,新道路的前景是光明的,但挑战也是激烈的。

从这个意义上来说,如果我们能够和平地赢得这场比赛,对中国和整个世界来说,这肯定是一件好事。相反,如果是不同的结果,对世界、对大国都是灾难,对中国未必是好事。因此,我们都在努力以和平的方式实现自己国家的崛起,走上自己国家的现代化进程。

在地缘政治关系的变化过程中,可以预见中国将面临更严峻的挑战。所以要坚持不懈的准备,先把自己的事情做好,因为这种改变从某种意义上来说也是一场民族运动的较量。

这是从宏观环境来说的。要看到这两大变化正在影响世界,改变我们的命运,我们应该仔细观察和思考,认真处理。

回到今天会议的主题,研究这么大背景下的房地产形势,我的题目是“严控下的房地产形势”。这是因为两年前开始的房地产宏观调控,从限购、限贷到限价,以及其他各种行政措施,可以说比前几年严厉多了。到目前为止,这种严厉的控制可以说是改变了市场预期和房地产开发商的命运。随着重组和优化的过程,我们正在大步前进。

人们都在思考这样一个问题,在中美摩擦不断加剧的情况下,中国的稳定增长是否应该回归到更加依赖投资,更加依赖房地产。

中央政治局的这次会议打破了人们的预期,因为政治局会议重申了不要投机住房,并明确表示不要把房地产作为刺激经济的短期手段。我认为这给市场提供了最明确的信号,即面对外部形势,我们稳定增长的重点不再是用房地产刺激,而是更多地稳定制造业投资,发展国内消费,以应对外部形势变化对国内经济造成的下行压力的挑战。

正是因为这样的政策导向,7月份以来,金融监管部门再次收紧了房地产的融资环境。可以预计,这一政策将持续下去。对于房地产开发商来说,融资的严肃性要充分看到。

不过,我们也要看到,制造业的投资要稳定,首先是高端制造业的投资要稳定,而不是低端制造业的投资。所以,在稳定高端制造业投资的同时,应该看到另一面,即投资与民生项目紧密结合的政策取向也在显现。

政治局会议明确以民生相关项目为方向,弥补不足,包括改造旧城区社区,包括城市停车场,建设城乡冷链物流设施,加快信息网络等新基础设施建设。作为稳定投资和扩大消费相结合的起点,从旧城改造的角度来看,现在有17万个城市社区需要改造,涉及的市场规模粗略估计在3-5万亿元。

因此,为了在3-5年内很好地实施这样的项目,可以预计每年的规模将达到1万亿元左右。所以从这个角度来说,对于房地产开发商来说,应该说开辟了另一条新的发展道路,这一点我们应该看到。

从政策角度展望未来,我认为下半年房地产市场的繁荣可能会下降,不会维持上半年房地产投资相对整体投资较低的局面,但下半年可能会逐渐改变,因此房地产投资速度会放缓。这是一个普遍的看法。

房地产投资与经济增长的关系非常密切。预测未来的房地产形势,无论宏观调控多么严厉,房地产增长的趋势都不会改变,因为政府政策的底线是稳健发展。

从这个意义上说,房地产投资的前景不一定不好。可能只是改变结构和速度,并不会改变整个发展趋势。

从中国未来市场前景来看,房地产仍有增长空间,三大因素支撑,依靠房地产扩大内需仍有很大空间。

第一,居民杠杆率有空间。2018年居民杠杆率为50%。按过去8年平均增长3到5个百分点来看,还有4到5年的空间。1990年日本居民的杠杆率是70%,而今天中国只有50%。所以从居民的杠杆率来看,这方面还没有达到上限。

第二,中国居民的储蓄率仍然高于其他国家,从储蓄转化为投资的角度来看,仍然有坚实的物质基础。

第三,城市化还有空间。从目前平均每年新增1600万城市人口、500万棚户区改造等改善需求来看,房地产需求仍相对稳定。因此,从这个角度来看,我们不应该对房地产市场空间失去信心。

简单对比一下国际数据,比如房价收入比、拥有率、质押住房面积、住房空置率、商品房总市值等,得出中国房价已经很危险了,但其实这些数据都与中国特色的制度和民族文化习俗有关,简单对比很容易得出错误的结论。对于中国来说,拥有自己的房子一直是大多数中国人的梦想,所以从这个角度来看,我们不应该简单地从国际数据来看中国。

中国的房地产市场还有很大的潜力只是需要,主要来自两个方面:一是随着城市化的推进,新增城市人口的居住住房需求就是今天3亿人的住房需求。已经进城的一亿人,如何从农民变成市民,真正在城市定居?第二,棚户区改造涉及1亿人,那么如何进一步提高他们的住房需求。第三,中西部城市群建设涉及1亿农民市民化。这3亿人的市民化进程还在进行中,对基本住房的刚性需求还是最大的。

二是原城市人口住房需求改善。自1997年开始福利住房制度改革以来,20年已经过去了。从现在开始,这些人的需求达到了升级提升的阶段。所以,中央之所以这次提出旧区旧区改造,就是为了适应这种需求变化的需要。从这个意义上说,已经有人说每年至少可以创造1万亿元左右的需求,未来3-5年还会有4万亿元左右的需求。

另一方面,中国的城市化水平仍然相对较低。从这个角度来看,我们在这方面的潜力和空间还是比较大的。

从人均住房面积来看,虽然中国目前公布的数字约为人均35平方米,但扣除泳池、厨房、卫生间和门厅,实际人均居住面积仍相对较低。按人均面积计算,与发达国家的差距还是比较大的。所以从人均来看,中国还是有潜力的。

从房子的居住质量来看,应该说相当一部分房子的居住条件还是比较差的。中国现有的住房一揽子水平约为75%,其中不包括农村住房。所以,25%左右的房子是非包房,还是高于国际标准,还有很大的提升空间。

房地产市场还有空间。从城市化和需求改善的角度来看,可以说还没有完全消失。从2018年到2025年,这个新的过程可能是还有一亿多人,不包括已经进城的。除去棚户区,还有1亿人想进城。这是城市群建设带来的。25-40岁的主要购房人口减少了2800万,但如果从城市住房匹配率来看,从70,

库存已进入较低范围。在过去两年的宏观调控中,应该说我国房地产库存水平已经接近供需紧密平衡的边界,很多地方已经低于政策库存水平。所以从这个意义上说,目前的库存需要进一步升级,推动库存增长的因素还是值得期待的。

从长期需求来看,需求是需要释放的,支付能力是需求释放的保障。事实上,货币化棚已经向市场注入了支付能力,从而创造了这一轮超长期的房地产繁荣。只要支付能力提高,长期需求也会转化为实际需求。

最后,从未来房地产形势来看,长期看人口,中期看土地,短期看政策。人口是决定房地产状况最重要的长期因素。今天,中国的人口已经从年轻变成了年老。从这个角度来看,对长期房地产的支持正在减弱。

从中期来看,现在土地处于紧张平衡状态。所以从土地的角度来看,房地产价格上涨还是有一定压力的。从短期来看,房地产调控政策,无论是土地、融资还是长期机制,对短期市场都有明显的影响,因此我们应该更加关注政策的变化。

结论是,未来房地产分化将加剧,这主要由人口流动性、经济活力和生态环境三个因素决定。从更长的趋势来看,虽然监管严格,但政策有底线。黄金期虽然结束了,但是稳定期才刚刚开始。重组调整加速,差异化将成为常态,这是我们需要注意的。

这就是我要说的。谢谢你。


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